別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸灘 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之   TEL.

鑑定評価額 87,400,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区曾和町２丁目６番２ ｢曾和町２－６－１４｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 六甲 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 六甲駅北方 400m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するものと予 測する。なお、駅徒歩圏の住環境が良好な住宅地域であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一 需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性も良好である。 居住環境等も良好であることから需給関係は比較的安定している。市場での中心となる価格帯は、取引される規模も様 々であり、総額は把握しにくいが、土地は１㎡あたり４５万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。本件では、事業 採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。需要者は収益性よりも市 場性や居住の快適性等を主要な指標として取引を行うものと考えられる。よって、代表標準地との検討を踏まえた上、 市場性等を反映して実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    394,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 452,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    455,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴い、実体経済は大きな影響を受 けているが、灘区における需要は底堅く推移 しており、地価はやや上昇傾向となっている 。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％