別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江浜町１３３番 ②地積 　(㎡) 1,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 倉庫、車庫兼事務所 Ｓ3 中小規模の倉庫、配 送センターが多い工 業地域 南15m市道 水道、ガス、下水 深江 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 深江駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模の倉庫等が多い工業団地内に存する。倉庫、配送センター用地に対する需要は旺盛で、地価は上昇傾 向で推移している。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、神戸市及びその周辺都市に存する臨海型工業地域と判定される。需要者は、京阪神の市場を対象とし た中小規模資本の事業会社が大半を占める。倉庫や配送センター向けの流通業務用地に対する需要は堅調である。高速 交通網との系統に優位な立地条件を備えた用地の需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。取引される土地の規 模は様々であり、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は自社倉庫又は工場等が立地する臨海型の工業地域にあって、中小規模の自用の倉庫兼事務所地としての 利用を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸市場が未成熟で、倉庫等に係る規範性のある賃貸事例 が得られなかったため、収益還元法の適用は断念した。以上より複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区も高速交通網の利便性に優れた流通業 務用地を中心に、需要は底堅い。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％