別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉浜町１９番５ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場、流通倉 庫等の多い工業地域 東15m私道 水道、ガス 阪神住吉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ私道 交通 施設 阪神住吉駅南方 1.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場、流通倉庫等の多い海岸近くの工業地域である。地域要因に格別の変動はなく、今後も工業地域とし て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尼崎市から明石市にかけての大規模工業地域、流通業務地域及び製造業地域であると判定した。需 要者は地元中小企業の他、全国展開する大規模法人等も想定される。台風被害の影響で、需要が減退する時期もあった が、時間が経過し、現在では、工場地に対する需要は強い。工業用地の地価は、地積、立地条件等によって幅があり、 概ね５万円～１１万円／㎡程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は、大規模工場を中心とした工業地域であり、広域的に規範性のある工業地等の取引事例を収集した。自ら事 業を展開するために物件を取得するケースがほとんどである。工場の賃貸市場が未成熟なことから的確な賃料水準の設 定が困難であり、収益価格の査定を断念した。よって、実証的な比準価格を基にして、代表標準地との検討を踏まえた 結果、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は横這いから微減で推移してい る。工場、倉庫用地等の需要は順調で、当区 の不動産市況は相対的に底堅い。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％