別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎浜町３６番２ ②地積 　(㎡) 6,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 の多い臨海工業地域 北20m市道 水道、ガス、下水 青木 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 青木駅南方 1.6km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場や物流倉庫が建ち並ぶ臨海工業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。地価は 物流施設用地に対する堅調な需要に支えられ、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市及び阪神間の臨海工業地域を包含する圏域。需要者の中心は物流事業や製造業を営む大手中堅 の法人である。高潮による浸水被害が懸念されるが、最終消費地や高速道路及び港湾施設等との接近性が良好な工業地 域であり、ｅコマースによる物流需要増加もあって地価は上昇傾向が継続している。工業地の取引自体が少ないことや 取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は自社使用の事業所、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、貸倉庫等の賃貸物件は見受けられず、賃貸借市 場が未成熟なために収益価格は求めることができなかった。工場地の取引にあたっては、成約価格や売り希望価格の水 準を指標に価格決定されることが一般的であることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 81,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況下にあっても阪神間の工場地 需要は物流施設用地を中心に旺盛であり、地 価は上昇傾向が強まっている。 高速道路及び幹線道路との接近性が良好な工 業地域であり、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％