鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -37	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＯＴ３０４国 -19	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ台形	北28m国道、北東10m、角地		近商 (100,300)
c	ＯＴ３０４Ｙ -43	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
d	ＡＨ３０４国 -23	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
e	ＡＴ３０４Ｙ -36	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,502	100 [ 122.0]	529,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	529,000
b	(　 ) 453,750	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	441,534	100 [ 83.8]	526,890		527,000
c	(　 ) 499,043	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,018	100 [ 96.9]	528,398		528,000
d	(　 ) 392,299	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,222	100 [ 74.3]	533,273		533,000
e	(　 ) 418,425	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,651	100 [ 80.9]	534,797		535,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

神戸東灘 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,908,229	14,408,400	50,499,829	40,635,000	9,864,829	（　0.9343） 9,216,710	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	230,417,750 円　　　　（　 362,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	636 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（部分貸し）、３階～６階住宅ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡。駐車場は１階に２段式１０台。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	75.0	300.00	3,659	1,097,700	2.0	2,195,400
							3.0	3,293,100
2～ 2	店舗	400.00	75.0	300.00	3,293	987,900	2.0	1,975,800
							3.0	2,963,700
3～ 3	住宅	400.00	90.0	360.00	2,210	795,600	1.0	795,600
							2.0	1,591,200
4～ 4	住宅	400.00	90.0	360.00	2,210	795,600	1.0	795,600
							2.0	1,591,200
5～ 6	住宅	400.00	90.0	360.00	2,210	795,600	1.0	795,600
							2.0	1,591,200

計		2,400.00	85.0	2,040.00		5,268,000		7,353,600
								12,621,600

⑨年額支払賃料	5,268,000 円　×　12ヶ月　＝　 63,216,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,216,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,250,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,765,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,353,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,621,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,073,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,908,229 円　　　　（　 102,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＳ３０４賃　　　　-10	2,419 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	3,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,900 円/㎡　月額支払賃料（　 3,659 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＳ３０４賃　　　　-11	3,062 ( 2,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,225,000 円	645,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,250,800 円	65,016,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,160,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,482,500 円	645,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	645,000 円	645,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	645,000 円	645,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,408,400 円　（　　　　　　 22,655 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	645,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,635,000 円（　　　　　 63,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,908,229 円
②総費用	14,408,400 円
③純収益　①－②	50,499,829 円
④建物等に帰属する純収益	40,635,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,864,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,216,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,417,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸東灘 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 5-5

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　明井　英雄

TEL.

鑑定評価額

328,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番｢御影本町４－１０－４｣				②地積　(㎡)	636 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	銀行ＲＣ4	飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	阪神御影 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

御影浜手まちづくり協定

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

阪神御影駅南方

90m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。駅近の好立地で稀
少性が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 368,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、阪神間に拠
点を求める全国的規模の法人等である。再開発された阪神御影駅北側の商業地域に比して繁華性は劣るが、立地条件の
良さからマンション用地としての需要下支えもあって、地価は堅調に推移している。商業地の取引自体が少ないことや
取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益
が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含む
ことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 391,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[100.0]
100

513,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の商業地需要は新型コロナウイルス感
染症の影響を受けつつも比較的堅調に推移し
ている。

隣接地において複合商業施設の建替事業が進
捗中であり、令和４年春頃の竣工が予定され
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０４国 -19	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ台形	北28m国道、北東10m、角地		近商 (100,300)
b	ＯＴ３０４Ｙ -43	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
c	ＡＨ３０４国 -23	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
d	ＡＨ３０４Ｙ -34	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北東15m、南24m、三方路		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,750	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	441,534	100 [ 83.8]	526,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 499,043	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,018	100 [ 97.8]	523,536		524,000
c	(　 ) 392,299	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,222	100 [ 74.3]	533,273		533,000
d	(　 ) 490,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	492,150	100 [ 92.9]	529,763		530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

神戸東灘 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,541,980	15,259,900	51,282,080	41,265,000	10,017,080	（　0.9343） 9,358,958	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	233,973,950 円　　　　（　 368,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	636 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆは部分貸し店舗、３Ｆ～６Ｆは平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ住戸。駐車場は２段機械式１０台分を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	75.0	300.00	4,000	1,200,000	3.0	3,600,000
							3.0	3,600,000
2～ 2	店舗	400.00	75.0	300.00	3,200	960,000	3.0	2,880,000
							3.0	2,880,000
3～ 3	住宅	400.00	90.0	360.00	2,179	784,440	1.0	784,440
							3.0	2,353,320
4～ 5	住宅	400.00	90.0	360.00	2,201	792,360	1.0	792,360
							3.0	2,377,080
6～ 6	住宅	400.00	90.0	360.00	2,244	807,840	1.0	807,840
							3.0	2,423,520

計		2,400.00	85.0	2,040.00		5,337,000		9,657,000
								16,011,000

⑨年額支払賃料	5,337,000 円　×　12ヶ月　＝　 64,044,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,044,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,292,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,551,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,657,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,011,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,898,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,541,980 円　　　　（　 104,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＳ３０４賃　　　　-8	2,361 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,179 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＳ３０４賃　　　　-7	2,110 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,930,000 円	655,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,292,200 円	65,844,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,160,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,567,500 円	655,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	655,000 円	655,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	655,000 円	655,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,259,900 円　（　　　　　　 23,994 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	655,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,265,000 円（　　　　　 64,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,541,980 円
②総費用	15,259,900 円
③純収益　①－②	51,282,080 円
④建物等に帰属する純収益	41,265,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,017,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,358,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,973,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,000 円／㎡）