鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０４国 -19	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ台形	北28m国道、北東10m、角地		近商 (100,300)
b	ＡＴ３０４Ｙ -37	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＡＴ３０４Ｙ -36	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (70,300)
d	ＡＨ３０４Ｙ -34	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北東15m、南24m、三方路		近商 (100,400)
e	ＡＴ３０４Ｙ -35	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南東6m、南西1.5m、三方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,750	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	441,534	100 [ 86.9]	508,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	508,000
b	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,502	100 [ 126.9]	508,670		509,000
c	(　 ) 418,425	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,651	100 [ 83.8]	516,290		516,000
d	(　 ) 490,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	492,150	100 [ 78.9]	623,764		624,000
e	(　 ) 351,633	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	343,596	100 [ 68.9]	498,688		499,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 511,000 円／㎡]

神戸東灘 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,593,437	2,677,480	10,915,957	8,152,200	2,763,757	（　0.9540） 2,636,624	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	65,915,600 円　　　　（　 372,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	177 ㎡	13.4 m x 13.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階がフロアー貸しの店舗、３～４階は１戸当たりの専有面積が５５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	3,813	381,300	5.0	1,906,500
							3.0	1,143,900
2～ 2	店舗	125.00	80.0	100.00	2,865	286,500	4.0	1,146,000
							3.0	859,500
3～ 4	住宅	125.00	88.0	110.00	2,000	220,000	1.0	220,000
							2.0	440,000
～

～

計		500.00	84.0	420.00		1,107,800		3,492,500
								2,883,400

⑨年額支払賃料	1,107,800 円　×　12ヶ月　＝　 13,293,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,293,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,628,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,492,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,883,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 931,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,593,437 円　　　　（　 76,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０４賃　　　　-21	2,648 ( 2,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	4,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,153 円/㎡　月額支払賃料（　 3,813 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＭ３０４賃　　　　-12	2,665 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	4,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	126,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	664,680 円	13,293,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,677,480 円　（　　　　　　 15,127 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,152,200 円（　　　　　 46,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,593,437 円
②総費用	2,677,480 円
③純収益　①－②	10,915,957 円
④建物等に帰属する純収益	8,152,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,763,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,636,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,915,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸東灘 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 5-4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小笠原　高宏

TEL.

鑑定評価額

88,500,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外｢住吉本町１－２３－７｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	西11m市道	水道、ガス、下水	住吉 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

住吉駅北方

240m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ住吉駅北側の駅前商業地域で、駅周辺の商業地域に格別の変動要因がないことから、今後も現状のまま推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 514,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西宮、芦屋等の阪神間及び神戸市内に存する商業地域である。主たる需要者は圏内に地縁を持つ小規模事
業者が中心であるが、立地場所を選好して外部から参入する経営者、開発業者等も存在する。物件を選別する傾向が強
くなっているが、東灘区の駅近の物件であれば、需要は底堅い。需要の中心価格帯は７，０００万円から１億円程度で
あるが、個別性が強く、立地場所、立地条件によって大きく左右される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は商業地であるが、商業地では店舗等の経営者のための賃貸物件が多く、収益価格を指標とすべきである。しか
し、価格相場については、阪神間の他の駅近物件の取引価格水準や駅周辺の商業地等の取引価格水準、賃貸需要等の影
響により、地価が形成される傾向にある。よって、本件においては、取引実勢を適切に反映した比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけ、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 391,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 79.4]

[100.0]
100

497,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の人口は横這いから微減で推移してい
る。依然商業地、マンション開発素地等の需
要は順調で、当区の不動産市況は相対的に底
堅い。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０４Ｙ -43	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
b	ＮＭ３０４国 -38	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	南20m市道、北4m、二方路		２中専 (80,300)
c	ＡＨ３０４国 -8	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,320)
d	ＡＨ３０４国 -19	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南3.1m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 499,043	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,018	100 [ 100.9]	507,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	507,000
b	(　 ) 647,576	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	495,173	100 [ 93.8]	527,903		528,000
c	(　 ) 418,512	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	448,469	100 [ 87.2]	514,299		514,000
d	(　 ) 466,886	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	484,990	100 [ 93.9]	516,496		516,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 514,000 円／㎡]

神戸東灘 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,596,408	2,670,760	10,925,648	8,152,200	2,773,448	（　0.9540） 2,645,869	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	66,146,725 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ4	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	177 ㎡	13.4 m x 13.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗フロアー貸、３階以上住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積約６０㎡。建物規模は周辺の土地利用状況等を勘案。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な設計による各階の有効率に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	3,712	371,200	5.0	1,856,000
							3.0	1,113,600
2～ 2	店舗	125.00	80.0	100.00	2,821	282,100	4.0	1,128,400
							3.0	846,300
3～ 4	住宅	125.00	88.0	110.00	2,015	221,650	1.0	221,650
							3.0	664,950
～

～

計		500.00	84.0	420.00		1,096,600		3,427,700
								3,289,800

⑨年額支払賃料	1,096,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,159,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,159,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,501,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,427,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,289,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,062,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,596,408 円　　　　（　 76,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０４賃　　　　-11	3,157 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	4,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,043 円/㎡　月額支払賃料（　 3,712 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＵＳ３０４賃　　　　-7	4,725 ( 4,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	126,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	657,960 円	13,159,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,670,760 円　（　　　　　　 15,089 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,152,200 円（　　　　　 46,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,596,408 円
②総費用	2,670,760 円
③純収益　①－②	10,925,648 円
④建物等に帰属する純収益	8,152,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,773,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,645,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,146,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）