別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -33 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目６３２番 ｢魚崎南町３－１６－２２－１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 魚崎 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 魚崎駅南東方 730m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　東灘区内南部の戸建住宅、共同住宅が混在している住宅地域であり、当面地域要因に大きな変動はなく、現状 のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は西宮市、芦屋市等の阪神間及び神戸市内の住宅地域全般であると判定した。小規模な住宅が多く、主な 需要者は地縁性を有する者である、東灘区内の地価水準では低位であり、需要者には一次取得者層も見られる。需要の 中心価格帯は、やや幅があるが、標準地と同程度の大きさで、１９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、自ら居住の用に供することを目的で取得する需要者が中心 である。一部賃貸住宅も見られるが、画地規模が小さく、経済合理性の観点から共同住宅の想定が現実的でない。その ため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は代替、競争関係のある事例を収集することができた。したがって取引 の実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口はほぼ横ばい傾向で推移してい る。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然 安定した状態が継続している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％