別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -22 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影本町３丁目８３番 ｢御影本町３－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、賃貸共同 住宅等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 阪神御影 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 阪神御影駅南方 730m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道４３号線よりも南に位置し、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。現在住宅地化がすすんでい るが、さらに区画が細分化され、ますます工場等用地から住宅地への転換が進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮から神戸市中央区にかけての阪神本線沿線を中心として、ＪＲ東海道本線沿線も含む住宅地域である 。需要者は自用目的の個人を中心とし、圏域外からの移住者も見られる。国道４３号以南に位置するため、東灘区の中 では比較的地価相場の低いエリアであるが、割安感から、若い世代を中心に需要が延びてきている。市場の中心価格帯 は標準地と同規模であれば土地１９００～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、アパート、工場等が混在する地域で、自ら居住の用に供するための取引が中心となる。賃貸住 宅も見られるが、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が現実的でないため収益還元法の適用を断念した。比準価 格は比較的規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実 態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [100.0] 100 179,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の不動産市場におけるコロナ禍の影響は 小さく、区内では立地の劣る地域を除き宅地 需要は総じて堅調。 住宅地への転換が進むほかは、地域要因に大 きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％