別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -19 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４ ｢住吉山手３－１－９｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 住吉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 住吉駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持す るものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地域である。 需要者は神戸市、阪神間諸都市の居住者が中心で、圏外からの転入も見られる。住吉山手エリアは住環境は良好で、従 来から人気があり需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は２５０㎡の土地で７，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が多い閑静な山手の住宅地域にあって、第１種低層住居専用地域に属している。当該地域では居 住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されて いない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、規範性の高い複数の取引事例から試算され 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 53.6] [100.0] 100 295,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便 性の劣る地域を除き住宅需要は総じて底固い 。新型コロナの影響は住宅地では限定的であ る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％