鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ３０４国 -10	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	北4.1m市道、中間画地		１中専 (70,164)
b	ＮＭ３０４国 -8	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
c	ＯＴ３０４国 -18	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	ＨＳ３０４国 -1	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、東6m、角地		１中専 (80,200)
e	ＡＨ３０４国 -14	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北4m、角地		１中専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 305,480	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,979	100 [ 89.3]	348,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	352,000
b	(　 ) 316,915	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,986	100 [ 91.2]	353,055		357,000
c	(　 ) 323,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	320,467	100 [ 93.9]	341,285		345,000
d	(　 ) 407,303	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	398,687	100 [ 117.3]	339,887		343,000
e	(　 ) 405,252	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	396,679	100 [ 115.8]	342,555		346,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 348,000 円／㎡]

神戸東灘 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,170,005	1,117,064	5,052,941	3,144,160	1,908,781	（　0.9486） 1,810,670	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,162,683 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	11.9 m x 17.9 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプで平均専有面積３０㎡。空室リスク、投資コスト等を考慮して２階建とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	2,128	255,360	1.0	255,360
							2.0	510,720
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	2,137	256,440	1.0	256,440
							2.0	512,880
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		511,800		511,800
								1,023,600

⑨年額支払賃料	511,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,141,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,141,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,834,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	511,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,023,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 330,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,170,005 円　　　　（　 28,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０４賃　　　　-4	2,603 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [129.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,137 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＳ３０４賃　　　　-10	1,928 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,664 円	6,141,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,400 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,117,064 円　（　　　　　　 5,220 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0721 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,144,160 円（　　　　　 14,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,170,005 円
②総費用	1,117,064 円
③純収益　①－②	5,052,941 円
④建物等に帰属する純収益	3,144,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,908,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,810,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,162,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸東灘 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -13

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　明井　英雄

TEL.

鑑定評価額

74,900,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４｢本山南町５－１－２７｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東9m市道	水道、ガス、下水	青木 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　９ｍ
市道

交通

施設

青木駅北方

410m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は戸建住宅及びマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。阪神線
及びＪＲ線から徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線並びに阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する
圏域。需要者は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする自営業者や富裕層の個人が中心である。阪神線
及びＪＲ線から徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯
は規模等によってまちまちで総額は把握しがたいが、土地は１㎡あたり３５万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸用共同住宅も見受けられるものの、近隣地域内には価格水準の形成を主導する収益物件はなく、収益が地
価の指標となり得る状況には至っていない。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっている
ことから、本件は市場の実情をより反映する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 333,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[103.0]

100
[ 94.9]

[101.0]
100

349,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区においては住宅地の供給が限られてい
る一方で需要は根強く、コロナ禍の状況下に
あっても地価は一部地域を除いて上昇傾向が
継続している。

画地の細分化が散見されるが、戸建住宅及び
マンションを主体とする成熟した住宅地域で
あり、地域要因の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＳ３０４国 -9	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	ＡＨ３０４国 -21	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,160)
c	ＹＹ３０４国 -19	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、南4m、二方路		１中専 (80,200)
d	ＡＨ３０４Ｙ -32	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東4.5m、北4m、三方路		１中専 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 305,344	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	299,415	100 [ 91.2]	328,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 340,107	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	335,484	100 [ 89.3]	375,682		379,000
c	(　 ) 353,889	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	348,042	100 [ 106.0]	328,342		332,000
d	(　 ) 435,147	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	409,408	100 [ 116.1]	352,634		356,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

神戸東灘 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,207,570	1,120,010	5,087,560	3,090,780	1,996,780	（　0.9486） 1,894,146	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,198,683 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	11.9 m x 17.9 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆともに平均専有面積約３０㎡の単身者向け住戸。建物規模は周辺の土地利用状況や需給動向を勘案して想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	2,079	249,480	1.0	249,480
							3.0	748,440
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	2,100	252,000	1.0	252,000
							3.0	756,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		501,480		501,480
								1,504,440

⑨年額支払賃料	501,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,017,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,017,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 300,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,716,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	501,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,504,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 485,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,207,570 円　　　　（　 29,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０４賃　　　　-1	1,781 ( 1,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０４賃　　　　-5	1,645 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	240,710 円	6,017,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,120,010 円　（　　　　　　 5,234 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0721 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,090,780 円（　　　　　 14,443 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,207,570 円
②総費用	1,120,010 円
③純収益　①－②	5,087,560 円
④建物等に帰属する純収益	3,090,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,996,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,894,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,198,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）