別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　上田　節夫   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内 ｢住吉台１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、低層住宅地域としての利用が 標準的である。但し、利便性の悪い住宅地はやや需要が弱い傾向があり、弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の圏域に位置する山手の住宅地域である。需要者は神戸市及び阪 神間諸都市の居住者が多く圏外からの転入もみられる。最寄り駅への接近性が劣る住宅地域は相対的に需要は弱く、需 給はやや弱含みに推移している。土地は３６００万円程度（３００㎡程度）、新築戸建では５４００～６０００万円程 度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は山手の高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一部賃貸共同住宅も見られるが、地域の土地取引は自 己居住用、自用目的が中心で支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の類似地域等から収集 した地域的類似性、規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口はほぼ横這い、低金利や住宅税 制の後押しがあり、住宅需要も総じて堅調で ある。コロナ禍の不動産市場への影響に注意 が必要である。 地域要因に格別の変動はない。但し、急傾斜 の当該地区はやや人気の低下がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％