別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江南町１丁目３８番２ ｢深江南町１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 深江地区まちづくり協定 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 阪神芦屋駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４３号線よりも南に位置しているが、一般住宅を中心としマンション等が見られる住宅地域として概ね熟成 している。当面は地域要因に変動はなく、需要は底堅く、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神本線沿線を中心とする西宮市から神戸市灘区にかけての住宅地域一帯であると判定した。需要者は自 ら居住することを目的とした個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。国道４３号線以南に位置し、近接する芦 屋市の影響を受け住環境は良好といえ、一定の需要がある。市場の中心価格帯は土地２，０００万円台前半、新築戸建 住宅４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の居住者は、大阪市内、神戸市内へ通勤するファミリー層が多い住宅地域である。賃貸物件も見られるが、標 準地の画地規模が小さく、共同住宅の想定が現実的でないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は地域的特性の 類似した事例を多く収集することができたため、信頼性は高いといえる。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市 場の実態を反映した比準価格をもって、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の不動産市場におけるコロナ禍の影響は 小さく、区内では立地の劣る地域を除き宅地 需要は総じて堅調。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％