鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０４国 -26	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北西4m、二方路		準住居 (70,160)
b	ＡＨ３０４国 -3	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.2m私道、中間画地		近商 (90,240)
c	ＯＴ３０４国 -20	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	ＡＨ３０４国 -9	神戸市東灘区		賃借権付土地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,160)
e	ＡＨ３０４国 -4	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,554	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	235,014	100 [ 98.0]	239,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 239,952	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,831	100 [ 100.7]	241,143		241,000
c	(　 ) 240,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,400	100 [ 99.8]	242,886		243,000
d	(　 156,447) 195,559	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,515	100 [ 83.7]	235,980		236,000
e	(　 ) 217,131	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,474	100 [ 95.0]	233,131		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

神戸東灘 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,645,651	870,844	3,774,807	2,683,450	1,091,357	（　0.9739） 1,062,873	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	25,923,732 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	170 ㎡	12.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫのファミリータイプで、平均専有面積は５０㎡。想定建物の概要は周辺地域の需給動向及び画地規模等により判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,830	183,000	1.0	183,000
							3.0	549,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,923	192,300	1.0	192,300
							3.0	576,900
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		375,300		375,300
								1,125,900

⑨年額支払賃料	375,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,503,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,503,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,278,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,125,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 363,666 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,645,651 円　　　　（　 27,327 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０４賃　　　　-5	2,057 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,923 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＳ３０４賃　　　　-8	2,361 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,063
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,144 円	4,503,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,844 円　（　　　　　　 5,123 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,683,450 円（　　　　　 15,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,645,651 円
②総費用	870,844 円
③純収益　①－②	3,774,807 円
④建物等に帰属する純収益	2,683,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,091,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,062,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,923,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸東灘 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -7

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　濱之上　茂

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番｢魚崎南町７－４－１１｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い既成の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	魚崎 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

魚崎駅東方

530m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持する
と予測される。地価は微増傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、阪神電鉄本線及びＪＲ東海道本線沿線を中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地
域である。需要者は、神戸市、阪神間諸都市の居住者が大半であるが、圏外からの転入も認められる。東灘区の住宅地
は一部の利便性の劣る地域を除き選好性が高く、住宅需要は総じて底固い。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度
であれば４，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心とした自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集
し得た。一方周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、収益価格は地価が適切な収益性を反映しづらく、やや低位に試算
されたと判断される。よって、実証性に優れた比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[101.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

236,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便
性の劣る地域を除き住宅需要は総じて底固い
。新型コロナの影響は住宅地では限定的であ
る。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０４国 -26	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北西4m、二方路		準住居 (70,160)
b	ＮＭ３０４国 -4	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
c	ＵＳ３０４国 -5	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
d	ＵＳ３０４国 -13	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、東3m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,554	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	235,014	100 [ 98.0]	239,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 261,870	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	329,930	100 [ 129.0]	255,760		256,000
c	(　 ) 253,503	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	255,511	100 [ 102.9]	248,310		248,000
d	(　 ) 236,827	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	255,551	100 [ 113.5]	225,155		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

神戸東灘 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用はできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,629,340	874,876	3,754,464	2,648,800	1,105,664	（　0.9739） 1,076,806	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,263,561 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	170 ㎡	12.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）で、平均専有面積は５０㎡。想定建物の概要は周辺地域の需給動向、及び画地規模等により判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,909	190,900	2.0	381,800
							2.0	381,800
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,928	192,800	2.0	385,600
							2.0	385,600
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		383,700		767,400
								767,400

⑨年額支払賃料	383,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,604,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,604,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,374,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	767,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 767,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 247,870 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,629,340 円　　　　（　 27,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ３０４賃　　　　-6	1,812 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,928 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０４賃　　　　-5	1,645 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,936
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,176 円	4,604,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,876 円　（　　　　　　 5,146 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0721 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,648,800 円（　　　　　 15,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,629,340 円
②総費用	874,876 円
③純収益　①－②	3,754,464 円
④建物等に帰属する純収益	2,648,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,105,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,076,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,263,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）