別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５ ｢森北町７－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の閑静な 住宅地域 南東6.7m市道 水道、ガス、下水 甲南山手 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．７ｍ 市道 交通 施設 甲南山手駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するも のと予測される。東灘区のバス圏の住宅地の地価水準は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で神戸市及び阪神間諸都市に存する山手の住宅地域である。需 要者は圏内の居住目的の個人が大半であるが、一部圏外からの転入者も見られる。高台の住宅地域で最寄駅からバス圏 にあることから利便性が劣る。また近年注目される土砂災害等が懸念される山手の住宅地域の需要は低調である。市場 の中心価格帯は、土地は標準地と同規模程度で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、公法上の規制等により、事業採算性 の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の山手の住 宅地域から信頼性ある取引事例より求めており規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を 反映した実証的な比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.7] [102.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便 性の劣る地域を除き住宅需要は総じて底固い 。新型コロナの影響は住宅地では限定的であ る。 ２０１３年より森北町どんぐりバスが運行し ている。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％