別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸東灘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２ ｢鴨子ケ原１－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北西方 620m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする山手の閑静な住宅地域として熟成しており、当面現状の戸建住宅地として維持されるも のと判断する。地価は横ばいの状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市の住宅地域の圏域である。需要者 は圏内の個人を中心とし、一部圏外からの転入者も見られる。山手の閑静な住宅地であり、最寄り駅から坂道が続くが 需要は見られる。市場の中心価格帯は、標準地と同規模程度で土地３５００万円から４０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中小規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。公法上の規制等に より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格 は東灘区の山手の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡を踏ま え、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 70.6] [101.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口はほぼ横ばい傾向で推移してい る。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然 安定した状態が継続している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％