別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千早赤阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千早赤阪 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡千早赤阪村大字小吹６８番１９９ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い丘 陵地の住宅地域 北6m村道 水道、ガス、下水 河内長野 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 村道 交通 施設 河内長野駅南東方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　駅徒歩圏外の開発住宅団地として、今後も推移すると予測。区画整然とした戸建住宅地域だが、開発時購入者 層の高齢化が進みつつある地域。利便性も劣り、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線・南海高野線沿線の住宅地域で概ね千早赤阪村、河南町、太子町、河内長野市、富田林市等 の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏外に造成された開発住宅団地で、住宅 地として熟成はしつつも、圏外からの転入者も少なく、利便性も劣るため需要は弱い。このため地価下落の状況が継続 している。土地は規模にもよるが７００万円までの物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域で賃貸物件が殆どみられない地域。よって市場の需給 価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等 を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [167.3] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や郊外の人口減少に加え、景 気の先行き不透明感等の影響が、不動産需給 に影響を及ぼしつつある。 　バス圏にある利便性の劣る住宅地域で、需 要も少なく、開発時購入者層の高齢化による 人口減少等の影響より、地価は、下落状況に ある。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％