別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪河南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大字大ヶ塚２０５番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m町道 水道、下水 富田林 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 富田林駅東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として、概ね現状をもって推移するものと予測する。駅徒歩圏外の旧集落地域で、需要は限定的であ り、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河南町を中心に太子町、千早赤阪村、富田林市、河内長野市、羽曳野市等に及ぶ住宅地域の圏域である。 需要者は地元に居住する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。バス圏の旧集落地域であるため、需要は弱く 地価下落が続いている。価格帯は、土地が１０００万円までのもの、新築戸建住宅で２０００万円台のものが多いが、 近年ハウスビルダーの進出により、新築戸建住宅が１０００万円台後半にまで下落している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる住宅地の事例から試算されており規範性が高い。親族間の貸家が見られる程度で 賃貸需要が限定的であり、賃貸用共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、前年からの標準地の地価変動率を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河南町は交通利便性に劣り、人口減少、高齢 化率上昇等、全般的に需要は弱く、地価は下 落傾向が続いている。 地域に特筆すべき変動要因は認められない。 交通利便性が劣るため、需要は限定的で、地 価も下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％