別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪太子 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪太子 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡太子町大字春日２９６番２０ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4.5m町道 水道、ガス、下水 上ノ太子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ町道 交通 施設 上ノ太子駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも中規模住宅の多い住宅地域として現状を維持してゆ くものと予測する。コロナ禍の様子見の中、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線で、概ね太子町及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する住宅地域 である。需要者は、太子町及びその周辺に居住する一次取得者層、地縁者が中心である。街路がやや狭く、交通利便性 もやや劣るため、需要はやや弱く、変異株、不透明な海外情勢、人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない状況 にある。土地は９００万円前後、中古住宅は１，２００～１，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からやや距離がある戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成熟しておらず賃貸事例の収集は困 難であり、自用目的の取引が中心である。よって、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [ 81.8] [103.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町での景気はコロナ禍が徐々に緩和され つつあるが、人口減少、高齢化、変異株、海 外情勢等から予断を許さない状況である。 既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は 認められない。コロナ禍は緩和されつつある が、依然、需給動向は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％