別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岬 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町深日２５７９番５ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに倉 庫も見られる既成住 宅地域 南東4.4m町道、背面道 水道 深日町 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ町道 交通 施設 深日町駅北西方 520m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに倉庫も見られる既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測す る。利便性に劣り、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域である。大阪府郊外の都心接近性に劣る旧集落的性格の住宅地域で あるため、岬町内の地縁者による需要が中心であり、同一需給圏外からの転入者はほぼ認められない。新規の戸建分譲 はほとんど認められず、大部分は相続物件の処分等を理由とする中古物件もしくは更地の取引である。総額で３００万 円から５００万円未満が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした旧集落的な住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸市場が なく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準 価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 94.3] 100 100 [104.0] 100 [120.5] [105.1] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口減少、少子高齢化傾向に歯止めが かからず、感染症拡大の実体経済に対する影 響も不透明な状況下、地価動向に好転の兆し は認められない。 地域要因に変動はないものの、少子高齢化・ 人口減少により有効需要は乏しく地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.8 ％  ％