別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岬 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪３０２６番６７ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 みさき公園 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北６ｍ町 道　　 交通 施設 みさき公園駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。但し、高齢化の加速によ り、住宅需要の減速が進み、将来の過疎化が見込まれる。地価は今後も軟調傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・多奈川沿線で、概ね岬町を中心とする各駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、 圏内に居住する一時取得者層であり、圏外からの転入はほぼ無い。岬町を代表する住宅団地であり、住環境が比較的良 好であるが、岬町全体の不動産需要が軟調であることから、当地域に関しても需要は弱く、地価は下落傾向にある。市 場の中心価格帯は、土地３０坪程度の中古戸建で３００～４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅団地内の住宅地域である。需要者の行動を勘案した結果、当地域は戸建の賃貸市場がほぼ無いことから 収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用し試算を行う。なお、比準価格は信頼性の高い事例を採用し、 かつ補修正も適正に行われているなど信頼性の高い価格である。これらより、市場実態を反映した比準価格を標準に、 周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岬（府） -2                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢は悪化しており、不動産市場においても その影響が予測される。 既成住宅地域で大きな変動要因は無く、住環 境が良好な地域であるが、高齢化等の影響で 供給過多であり、地価は継続して下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％ -2.3 ％