別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岬 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -6 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪４３４７番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模農家住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5m町道 水道、下水 淡輪 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧集落的な特性が強く残る既 存の住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 淡輪駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、 過疎化が進捗すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は南海本線及び多奈川線各駅を最寄り駅とする岬町・阪南市内の住宅地域。町内の地縁者による需要 がかろうじて認められる程度で、有効需要は乏しく、同一需給圏外からの転入者はほぼ認められない。新規の戸建分譲 はほとんど認められず、価格帯の把握は困難である。更地取引は総額で３００万円から５００万円未満が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が 決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を も検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使用が中心となり 、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -8                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [101.0] 100 [148.9] [101.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口減少、少子高齢化傾向に歯止めが かからず、感染症拡大の実体経済に対する影 響も不透明な状況下、地価動向に好転の兆し は認められない。 最寄り駅はおおむね徒歩圏内にあるが、地域 の有効需要は極めて乏しく、地価は下落傾向 を示す。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％