別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 3,870,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 漁家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北東5.6m町道、背面道 水道 多奈川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 多奈川駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域であり、特に変動要因は見受けられず、当面は現状を維持しつつ推 移していくものと予測される。当地域は高齢化の影響が大きく、有効需要がほぼ無く、価格は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線・多奈川沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は圏内に居住す る一時取得者層であり、圏外からの転入者はほぼ無い。当地域は沿岸部の旧集落的要素の強い地域で、利便性及び住環 境も劣り、津波災害の懸念もあるなど需要は依然として弱く、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が極 めて少ないため見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁家住宅、一般住宅が存する住宅地域である。戸建の賃貸市場は無く、需要者は自用目的を主とすることか ら、取引事例比較法のみを適用し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係に ある事例を収集し、各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、また需要者の行動を反映した説得力がある価格 である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 94.3] 100 100 [104.0] 100 [158.0] [103.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢は悪化しており、不動産市場においても その影響が予測される。 沿岸部の集落的様相の強い住宅地域で、津波 が懸念され、圏外からの転入はほぼ認められ ず、地価の下落傾向が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％