別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊取 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町美熊台１丁目６２１番５０ ｢美熊台１－８－７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5.1m町道 水道、ガス、下水 熊取 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ町道 交通 施設 熊取駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測す る。地価は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に熊取町内の低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地を中心とする圏域である。需要者は熊取町内及び周辺市 町の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から徒歩圏外に位置し、利便性が劣る住宅団地では需給は 弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、新築戸建で２，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、転勤等の事情により短期的に借家に供される程度で、賃貸市場 はほぼ認められないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、採用した事例が熊取町内に存する住宅団 地の信頼性の高いものであり、また各補修正も適正に行われたことから規範性は高いと判断される。よって比準価格を 標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [103.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で経済は足 踏み状態が続いており住宅投資に持ち直しの 動きが見られるものの先行きは不透明である 。 最寄駅徒歩圏外の利便性が劣る住宅地域であ り地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％