別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町青葉台１丁目９２０番３４７ ｢青葉台１－２６－７｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m町道 水道、ガス、下水 熊取 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 町道 交通 施設 熊取駅南西方 790m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は駅接近性の優れた区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移 すると予測される。地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊取町及び泉佐野市のうちＪＲ阪和線沿線の住宅地域が中心である。主な需要者層は、熊取町及びその周 辺市町の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。なお、駅から徒歩圏内の利便性良好な地域では取引需要も比較 的堅調である。市場の中心価格帯は、２００㎡程度で１，４００万円～１，６００万円、新築戸建で３，０００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、自己使用目的の取引が中心で、賃貸需要は弱く賃 貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例については類似性の高い多数の取引事 例を収集できた。本件においては、実証性があり市場性を反映した価格である比準価格を採用し、代表標準地等との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 85.8] [103.0] 100 78,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるものの、新型コロナウイルス感染症の 影響により、引き続き持ち直しの動きに弱さ が見られる。 最寄り駅からは徒歩圏内に存し地域要因に変 化はないが、コロナ感染症の不安要因で当該 地域では様子見状況が続いており、地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％