別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 忠岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東３丁目５０４番２３ ｢忠岡東３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅の多い工 業地域に隣接する住 宅地域 南西6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６．７ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅北東方 950m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の戸建住宅地域として成熟し今後も現状のままの推移が予測される。地価は、新型コロナの影響の回復から 下落幅が縮小するも利便性が劣る点、工業地域に隣接する河川近くの立地より回復はやや遅れ気味である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町を中心に周辺地域内に所在する住宅地域と判断される。主たる需要者は、同圏域に居住する一次 又は二次取得者層で、圏外からの転入は多くない。忠岡駅からやや距離がある大津川の河川沿いに近い既存の戸建住宅 地域で住環境はやや劣る。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも地価の回復は遅れている。取引の中心価格帯 は、土地１００㎡前後の新築総額で概ね２０００万円台半ば程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は戸建住宅が中心の既成の住宅地域である。利便性が劣り賃貸市場が未成熟であると判断され、ま た、小規模で採算に合う賃貸用住宅の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。当地域においては、居住の快適 性に重点を置く自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、実際の取引事例を基礎に市場の実勢を反映し た比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [139.0] [102.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町の住宅地の地価は、新型コロナの影響 は大きくはないが、人口の長期減少傾向など から地価の下落幅縮小しつつも回復がやや遅 れている。 小規模一般住宅が建ち並ぶ工業地域隣接の住 宅地域である。駅からやや距離があり、下落 幅縮小しつつも新型コロナの影響の回復がや や遅れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％