別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 忠岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東１丁目５７番３ ｢忠岡東１－９－３｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅や連棟式 住宅の多い駅に近い 住宅地域 南西3.6m町道 水道、ガス、下水 忠岡 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北３．６ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の既存住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。需要は 依然弱含み状態が続き、地価は下落傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町及び周辺市内の南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者は、町内の居住者が中心 となり、地縁性が強いことから圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏内であり利便性を有するものの、小規模戸建住宅 を中心とする既成住宅地域に対する需要は弱く、地価は弱含み状態が続く。取引価格は、土地１３０㎡程度では１２０ ０万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２８００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当地域は、戸 建の賃貸市場が未成熟であり、また画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。 本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れてい る。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [115.3] [102.0] 100 97,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町は、コロナ禍の影響は限定的ではある が、人口減少、高齢化率の上昇が続き、利便 性が優る地域を除けば、不動産市況は弱含み 状態が続く。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％