別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊能 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊能 -4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡豊能町新光風台５丁目１３番３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5m町道 水道、ガス、下水 光風台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 光風台駅北方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するもの と予測する。都心中心部への交通・接近条件等が劣る住宅地の地価は、下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊能町内を中心とする住宅地域及び能勢電鉄沿線の戸建住宅地域である。需要者の属性は、地域的な選 好性を有する自用目的の個人が中心である。豊能町内の住宅地域の地価は、都心への交通・接近条件が劣るため、下落 傾向が継続している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画 地規模の土地で１０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的な特性が類似する豊能町内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映し た試算価格である。一方、対象近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場 は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 90.6] [100.0] 100 48,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊能町の人口は大阪府下の中でも減少率が大 きく、高齢化率も高い。取引件数は、ほぼ横 ばいであるが、住宅地の地価は下落傾向が継 続している。 豊能町内の住宅地の地価は、都心への交通・ 接近性が劣るため、下落傾向が継続している ものの、下落率はやや縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％