別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市箱作２８７４番１３２ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 南6.4m道路 水道、ガス 箱作 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ６．４ｍ道路 交通 施設 箱作駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地内の戸建住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市および隣接市町を含む南海本線の各駅を最寄りとする住宅団地内の住宅地域を中心に、ＪＲ沿線他 の住宅地域等と判定した。需要者は、市内および周辺市町における１次取得者層が中心と考える。当該地域は中規模戸 建住宅地域として成熟しており、需要は弱含みである。利便性が劣る地域のため、地価は依然やや下落と考える。土地 値は、地積が１２１平米で総額約３３９万円。新築住宅の総額は、２千万円台前半が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海本線「箱作」駅の南西側に位置する住宅団地内にある中規模の戸建住宅地域である。 高台の住宅団地にあり、自己使用目的の取引が支配的である。また、地域周辺は短期的な賃貸が見られる程度で、賃貸 市場は形成されていないため、収益価格は算定しえなかった。市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を採用 し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [162.8] [104.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年は足踏みの国内景気も今年は本格的な改 善が期待される。コロナ感染状況や各種コス ト高がリスク要因。不動産市場は二極化が進 むと見られる。 当該地域は住宅団地内の戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％