別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市黒田１２０番５外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、事務所等 が混在する既成住宅 地域 北西7m市道 水道、下水 尾崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 尾崎駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。尾崎駅徒歩圏に あって、堅調な需要が認められることなどから、地価水準は横ばい傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線で概ね阪南市、泉南市内の圏域である。需要者の中心は阪南市、泉南市内居住の一次及び二 次取得者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。市内の住宅需要は、二極化しており、尾崎駅徒歩圏内の住宅地 域の人気は高く、山の手エリア等の住宅需要は弱い。尾崎駅徒歩圏の住宅地域は需要が安定していることから、地価は 横ばい傾向にて推移している。中心となる価格帯は、土地で１６０㎡程度では約８９０万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、事務所等が混在する地域で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取 引事例を収集することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は 断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意 し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況は緩和されつつあり、個人消費や 設備投資、企業収益は弱さが残るが、持ち直 している。 阪南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられず、尾崎駅徒 歩圏の住宅需要は安定し、地価は横ばい傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％