別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市桑畑３１９番１ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に農 地も多く見られる住 宅地域 南東4.2m市道 水道 和泉鳥取 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 和泉鳥取駅南西方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,168) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当 面は現状のまま推移すると予測される。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は阪南市及びその周辺市域在住の個人で、 同一需給圏外からの転入者は少ない。阪南市はこのところ高齢化が進んでいる。その為、住宅地価は利便性に優れる尾 崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当該地域は市街化調整区域の住宅地で、需要者は地縁性のある農業従 事者等に限られる。取引が非常に少なく、市場も閉鎖的であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し 、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する市街化調整区域における代替性を有する取引事例か ら求められており、実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [128.6] [103.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により景気は停滞 し、また阪南市は高齢化率が上昇傾向で、尾 崎駅徒歩圏の住宅地を除き、不動産市況は弱 含みである。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％