別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -6 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市自然田８１０番８ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西6.8m市道 水道、ガス 和泉鳥取 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 和泉鳥取駅西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、変動要因は特になく現状のまま推移するものと予 測する。既成住宅地であるが生活利便性にやや劣り、地価は継続して下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね阪南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域である 。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は既成住宅地域で、生活 利便性等が劣り需要はやや弱含みであり、地価は下落傾向である。市場の中心価格帯は概ね土地５０坪程度の新築戸建 で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は転勤等の事情により借家に供される程度でほぼ無く、未 成熟であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、信頼性の高い事例を多数収集し得たなど規範 性は高い価格である。また、自己利用目的に取引を行う主な需要者の行動を反映しているなど説得力もある。これらよ り、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [101.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢は悪化しており、不動産市場においても その影響が予測される。 一般住宅が多く見られる住宅地域として成熟 しており、変化はない。土地取引需要はやや 低迷しており、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％