別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市鳥取２３０番３外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4.5m市道 水道 鳥取ノ荘 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅東方 310m 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は下落傾向で推移すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪南市とその周辺市町で、南海本線沿線にある住宅地域が中心となる。当該圏外からの需要者は少ない。 市内の住宅需要は、尾崎駅徒歩圏の住宅需要は安定しているが、その他の地域の需要は弱い。鳥取ノ荘駅徒歩圏も地縁 性が強く、外部からの転入者が少ないため住宅需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある。需要の中心価格帯は土地 約１８０㎡で６４０万円程度、新築戸建住宅で総額２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅が多く見られる既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。賃貸需要は弱く、賃貸市場 は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例については類似性の高い多数の取引事例を収 集できた。以上により、実証性があり市場性を反映した価格である比準価格が適切に求められた。したがって、取引事 例比較法による比準価格を標準に、周辺の標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況は緩和されつつあり、個人消費や 設備投資、企業収益は弱さが残るが、持ち直 している。 阪南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられないが、鳥取 ノ荘駅周辺の住宅地域は需要が弱く、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％