別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阪南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市鳥取三井５３８番７ ｢鳥取三井１－９｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 び、空地も見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅南東方 530m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地域要因に特段 の変動は見受けられないが、需要は弱含んでおり、地価水準は当面、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪南市を中心とする泉州地域で、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者の中心は前記圏 内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。鳥取ノ荘駅の概ね徒歩圏内に存するものの、老朽化の進む大規模住宅 団地は、住宅需要は弱く、地価水準は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地約１７０㎡で７６０万円程度、新築 戸建住宅で総額２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅地域に存し、自己使用が大半を占め、戸建住宅等の賃 貸市場がないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需 給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択し試算し得た。したがって、市場性を反映した比準価 格を規範性のある価格と認め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　阪南（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況は緩和されつつあり、個人消費や 設備投資、企業収益は弱さが残るが、持ち直 している。 阪南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられないが、老朽 化した大規模住宅団地の需要は弱く、地価は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％ -1.1 ％