別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪狭山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野西７４９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の周囲に農 地が多く見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 金剛 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域としての住環境が保たれており、地域要因に特別の大きな変動はなく、この先 も当面は現況のまま推移すると予測する。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね南海本線、同高野線、近鉄長野線沿線の大阪府下南部圏域の市街化調整区域内の住宅地域である。需 要者は地縁性のある大阪狭山市内及びその隣接市域内の居住者が中心となり、圏域外からの転入者はあまり多くはない 。近隣地域は農家住宅地域としての居住環境が主となる地域であり、最寄り駅からは遠く、利便性が劣ることなどから 、需要の低迷が続いており、土地の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠い市街化調整区域内の農家住宅地域で、貸家に対する需要はあまり見られない。賃貸市場は未成熟で、経済合 理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の需要が支配的な 地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、 前年標準地価格や市街化調整区域内の他の標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少を伴う高齢化社会や経済 の不透明感を背景に、立地の差異による不動 産需給の濃淡が鮮明化し、地価は概ね微増と 微減の間にある。 最寄り駅から遠い市街化調整区域内の住宅地 域で、特段の地域要因の変動はないが、需給 は低調で、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％