別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪狭山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市半田１丁目２２４番７１ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南4.5m私道 水道、下水 金剛 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ私道 交通 施設 金剛駅西方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現況を維持して推移すると予測する。最寄り駅から近く 生活利便性に優れる立地から需要は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線で大阪狭山市を中心に周辺市域を含む駅徒歩圏内の戸建住宅地域を圏域とする。需要者 は、同一需給圏内の１次取得者及び買い換え層も含まれる。特急停車駅から徒歩５分以内の立地で利便性の良さから需 要は底堅く、圏外からの転入も見込めることから、地価は緩やかな上昇傾向が続いている。標準となる価格帯について は、土地１１０㎡程度で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が大部分であり、さらに、地積が小さいことから事業採算上合理的な賃貸住宅の想 定が困難であるため、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエン ドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留 意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 66.1] [104.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響は未だ予断を許さないが 、周辺他市と比べ選好性の高い本市では、利 便性や住環境の優劣により一部で地価の上昇 傾向も見られる。 地域要因に特段の変動は認められないが、交 通利便性が良好な住宅地域であって需要は底 堅く、地価はやや強含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％