別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪狭山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛１丁目１１番６ ｢金剛１－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多く駅 に近い閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金剛 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金剛駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。駅から近く、住環境が良好で、地価は 堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市及び富田林市内のニュータウンの住宅地域である。金剛駅徒歩圏の閑 静な住宅地域で、需要者は周辺市を含む一次取得層及び買替層を中心に府下南東部広域から需要が見込まれる。土地の 価格帯は規模等にもよるが、標準地同規模程度で概ね４，５００～５，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、公法上の規制等も勘案の上、収益還元法については非 適用とした。また、当該地域では自用の住宅地取引を指標として土地価格が形成されていると認められ、本件の比準価 格は代替競争関係が認められる住宅地の取引事例より求めたもので市場性が反映されている。従って本件では比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 60.8] [102.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は徐々に持ち直しているが、感染症の影 響が併存している。供給制約と物価上昇、資 源価格の高騰、財政的問題が懸念事項である 。 地域要因の変動はみられない。本地域のよう な好立地の住宅地では高値化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％