別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 交野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -16 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市星田北３丁目４８６７番１ ｢星田北３－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地等の みられる農家住宅地 域 南東4.1m市道 水道 星田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 星田駅北東方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域であり、宅地開発等は行政上の制約から規制されるため、今後も 現状を維持していくと予測する。周辺地域における開発等の影響により、地価動向はやや上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、交野市及びその隣接市の市街化調整区域内の農家住宅地域である。主たる需要者は、行政的要因の影響 から農業従事者等による地縁性を有する居住者が中心であり、周辺市等からの流入はほとんど見られない。周辺地域に おける市街化調整内での一定規模以上の開発もみられるが、行政上の制約から需要は限定されると判断する。中心とな る取引価格帯は、取引事情等の介在も多くみられるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化調整区域内の低層の戸建住宅地域であり、行政上の制約から賃貸目的の取引はほとんどなく、自 用目的の取引が中心である。比準価格は、交野市及び隣接市の類似地域に存する規範性の高い取引事例より試算した。 収益価格は、自己所有の戸建住宅地域であり、行政上の制約等からその適用を断念した。従って、本件では、比準価格 を重視し、類似する標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 62.9] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市の人口は減少傾向である。新設住宅着 工戸数は、新型コロナ感染症の影響下である が横ばい傾向で推移している。 地域要因に大きな変動は見られない。市街化 調整区域内の宅地取引は限定的であるが、周 辺での宅地開発等がみられることから地価は 安定基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -23.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％