別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 交野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -9 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市妙見東２丁目３１２７番４０ ｢妙見東２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6.1m市道 水道、ガス、下水 星田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．１ ｍ市道 交通 施設 星田駅南東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。 高台かつ規模の大きい画地が多く、最近の需要者ニーズに合致しないため、当面、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、交野市における山手の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得のファミリー層であり、広々とした 敷地等、主に居住環境が重視される。高台に存し、スーパー等への移動には車又はバスの利用が必然となり、利便性を 重視する最近の需要者ニーズに合致しない。また、地区計画により敷地最低面積が規定されており、総額が嵩む。よっ て、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、中古住宅で総額２０００万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の高台の住宅地域であり、さらに、地区計画の内容からして賃貸共同住宅の想定は妥当性に欠ける。また、 戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。よって、収益性の観点から価格にアプローチすることは妥当性に欠けるものと判 断し、収益還元法の適用は断念した。以上から、同一需給圏内の事例に基づく比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [131.9] [101.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市は、府の平均を上回る人口減少率と高 齢化率のもとにある。工業地の需要が堅調で ある一方、山手エリアの住宅地の需要はやや 低調である。 特段の変動要因はない。スーパー等へのアク セスに劣り、新規の開発もなく、高台かつ駅 徒歩圏外であることから、需要は継続的に低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％