別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 交野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市私部４丁目１６５０番３４ ｢私部４－１７－４｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6.8m道路 水道、ガス、下水 交野市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ道路 交通 施設 交野市駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域であり、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。近くに店舗 等も散見される利便性の高い地域であり、需要は概ね堅調で、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪交野線沿線における駅徒歩圏乃至徒歩限界圏の住宅地域と判定する。中心となる需要者は、最寄駅 や店舗、診療所等の生活利便施設への接近性を重視する一次取得のファミリー層である。近隣地域は最寄駅である交野 市駅や周辺店舗等の徒歩圏に位置し、利便性の良さから需給は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心 となる価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で総額３０００万円台後半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められた 。一方、近隣地域は中小規模一般住宅が多く、取引される場合には自己利用目的が中心となる。また、賃貸共同住宅を 想定するには画地規模がやや小さい。よって、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [119.6] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市は、府の平均を上回る人口減少率と高 齢化率のもとにある。工業地の需要が堅調で ある一方、山手エリアの住宅地の需要はやや 低調である。 特段の変動要因はない。最寄駅や店舗等の徒 歩圏に存し、近年の需要者ニーズにマッチし た住宅地域として、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％