別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 交野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -4 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市私市山手４丁目２１１６番８５ ｢私市山手４－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い山手の閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 私市 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 私市駅東方 350m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。画 地規模が大きく、山手の住宅地であるため、地価水準は依然として下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪交野線、ＪＲ片町線沿線の概ね交野市、枚方市内の住宅地域である。需要者の中心は、交野市及び隣 接市の居住者であり、外部からの転入は少ない。高台に位置するため、需要は弱含みである。土地は２２０～２３０㎡ 程度で２０００～２５００万円程度、新築の戸建物件は供給数が少なく、周辺では３０００万円程度を中心に取引が行 われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成している。民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸が見られる程度で賃 貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法は、類似地域に存する信頼性の高い取 引事例を収集し、比準価格を試算したもので、その精度は高く説得力に富む。したがって、市場性を反映した実証的な 比準価格を採用し、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　交野（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの新変異株による影響で 、先行き不透明感がみられる。当市の人口は 減少、世帯数は増加、高齢化率は上昇傾向に ある。 住宅地として熟成した地域であり、地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％ -1.1 ％