別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 交野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市私部２丁目１３１９番５ ｢私部２－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い利便性の良い住 宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 交野市 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 交野市駅南東方 250m 法令 規制 ２中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。最寄駅接近性を有する利便 性により需要は底堅く、希少性もあって地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は交野市及び隣接市等を範囲とする京阪交野線、ＪＲ片町線等沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内に居 住する中堅所得者。周辺地域等にて戸建住宅等の開発も見られる中、価格は概ね安定的に推移していたところ、新型コ ロナの影響による景気先行不透明感はあるものの利便性等を有するエリアにあっては地価水準の好転が期待される。市 場の中心価格帯について、対象地と同規模の土地は２０００万円前後、新築分譲は総額３０００万円台前半が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟で あるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [106.7] [103.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用情勢に弱い動きがみられ価格下落リスク の懸念があるところ、景気持ち直しの動きに あって交野市内では不動産市場の下げ止まり が期待される。 最寄駅である交野市駅前西側エリアを中心に 利用転換が見込まれ、利便性への影響が懸念 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％