鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四條畷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -8	枚方市		底地	（　）	不整形	南西16m市道、北西6.8m、角地		準工 (70,200)
b	３１６ -205	門真市		建付地	（　）	長方形	北16.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	９１１ -41	大東市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.5m府道、北4m、二方路		準工 (60,200)
d	９１３ -16	寝屋川市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	９１３ -244	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		準工地区計画等萱島東公園 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,034	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	129,611	100 [ 91.8]	141,188	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 116,525	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,487	100 [ 82.5]	146,045		149,000
c	(　 ) 116,224	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	116,339	100 [ 83.6]	139,161		142,000
d	(　 ) 114,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,196	100 [ 79.9]	142,924		146,000
e	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100,833	100 [ 72.7]	138,697		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

四條畷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,289,623	11,268,360	36,021,263	24,825,600	11,195,663	（　0.9534） 10,673,945	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	248,231,279 円　　　　（　 92,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四條畷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,850.00	Ｓ2	3,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	200 ％	200 ％	2,678 ㎡	38.8 m x 69.1 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、Ｓ造２階建の倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	3,400.00	100.0	3,400.00	1,215	4,131,000	5.0	20,655,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,400.00	100.0	3,400.00		4,131,000		20,655,000
								0

⑨年額支払賃料	4,131,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,572,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,572,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,478,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,093,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,655,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 196,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,289,623 円　　　　（　 17,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０７（賃）　　　　-101	1,670 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１３（賃）　　　　-117	1,331 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,109
c	９０６（賃）　　　　-106	1,027 ( 1,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,208

四條畷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,155,000 円	431,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,487,160 円	49,572,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,100,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,663,500 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,268,360 円　（　　　　　　 4,208 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0576	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 70 ％　＋　0.0634 × 15 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,825,600 円（　　　　　 9,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,289,623 円
②総費用	11,268,360 円
③純収益　①－②	36,021,263 円
④建物等に帰属する純収益	24,825,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,195,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,673,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,231,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
四條畷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四條畷 9-1

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　原田　裕之

TEL.

鑑定評価額

372,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四條畷市蔀屋新町３１４番１｢蔀屋新町２－１６｣				②地積　(㎡)	2,678 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1:2	倉庫Ｓ2	中小規模の倉庫、工場のほか店舗も見られる地域	南18m国道、西側道	水道、ガス、下水	四条畷 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 110 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

四条畷駅北西方

2.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の倉庫、工場のほか沿道型店舗も見られる地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測
する。地価水準は一般的要因及び地域要因の影響を受けながら安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四條畷市等大阪府下東部エリアの内陸型工業地域。主たる需要者は製造業・運送業関連事業者のほか沿道
サービス事業者等。新型コロナの影響による景気先行不透明感はあるものの、用途の多様性を有する内陸型工業地であ
り安定した需要が見込まれる。土地取引件数は少ない上、取引動機や規模等も多様であり、価格水準の把握には困難性
を伴うが、中心価格帯は対象地同規模で１坪あたり４０～６０万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内から広域的に採用したものの、比較代替性を有する多数の信頼性のある事例に基づいて試算
しており、規範性を有する。収益価格について、一棟貸倉庫を想定したが、契約ごとの個別性が強く、適正賃料水準を
見出すことが困難である等、相対的信頼性に劣る。以上より本件では、規範性を有する比準価格を中心に収益価格を比
較考量、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大東 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 81.6]

[102.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による先行不透明感が残る
ところ、景気持ち直しの動きもあって大阪圏
の事業用不動産は一部で高値取引が散見され
る。

価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

四條畷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１１ -41	大東市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.5m府道、北4m、二方路		準工 (60,200)
b	３１６ -14	門真市		底地	（　）	不整形	北18m国道、西30m、東5m、三方路		準工 (80,200)
c	３０１ -29	門真市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、東4.9m、角地		近商 (100,300)
d	３０９ -206	守口市		底地	（　）	不整形	西11m府道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,224	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	116,339	100 [ 83.6]	139,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 129,175) 161,469	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.4]	164,095	100 [ 113.3]	144,832		148,000
c	(　 ) 212,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,148	100 [ 123.1]	165,839		169,000
d	(　 52,553) 131,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	138,297	100 [ 104.9]	131,837		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

四條畷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,234,408	11,743,176	38,491,232	27,527,500	10,963,732	（　0.9534） 10,452,822	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	243,088,884 円　　　　（　 90,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四條畷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,850.00	Ｓ2	3,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	200 ％	200 ％	2,678 ㎡	38.8 m x 69.1 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：倉庫兼事務所一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	3,400.00	100.0	3,400.00	1,299	4,416,600	10.0	44,166,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,400.00	100.0	3,400.00		4,416,600		44,166,000
								0

⑨年額支払賃料	4,416,600 円　×　12ヶ月　＝　 52,999,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,999,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,179,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,819,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,166,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 415,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,234,408 円　　　　（　 18,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０７（賃）　　　　-102	1,460 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-111	1,027 ( 1,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四條畷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,275,000 円	455,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,589,976 円	52,999,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,100,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,867,500 円	455,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	455,000 円	455,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,743,176 円　（　　　　　　 4,385 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	455,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,527,500 円（　　　　　 10,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,234,408 円
②総費用	11,743,176 円
③純収益　①－②	38,491,232 円
④建物等に帰属する純収益	27,527,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,963,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,452,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,088,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,800 円／㎡）