別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四條畷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -8 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市砂２丁目３６６番３ ｢砂２－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 忍ケ丘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 忍ケ丘駅西方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと 予測する。旧集落的色彩が残るが、周辺では開発も見られており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ片町線沿線の各駅勢圏で、概ね四條畷市内に所在する中小規模住宅地域である。当該地域は旧 集落的色彩が残る住宅地域であり、需要者は地元の地縁者が中心になるもの考察される。需給動向は、街路条件がやや 劣るものの、駅や大型商業施設へは徒歩圏にあり、周辺地域での分譲も見られていることから、需要は安定的である。 画地規模が大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、地価水準は概ね３０万円／坪弱と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であり、また、周辺には賃貸マンシ ョン等の収益物件が一部見られるものの、収益物件は地主の資産税対策によるものと推察されることから、収益還元法 は非適用とした。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ 、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [101.0] 100 87,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は奈良県に隣接する住宅都市であるが、 人口は継続して減少傾向にあり、高齢化率は 上昇傾向となっている。 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、 大規模商業施設への接近性に恵まれることか ら、需要は安定的で、地価は横ばい傾向とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％