別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -14 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市新家９０２番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と中小工場 等が混在する地域 北東7.5m市道 水道 新家 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 新家駅南方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と中小工場等が混在する地域で地縁性があり、また周辺で特に目立った地域の変動要因もなく、当面は 現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉南市、泉佐野市、阪南市等の古くからの住宅地域。地縁性が見られることもあり、需要者は泉南市 の居住者が中心となる。市街化調整区域に所在することから、周辺では、住宅開発等はなく需給関係は地縁性等で左右 される。また取引価格についても一定の価格水準を見出すことは困難である。新築物件の取引は皆無に近く、中古物件 あるいは更地の取引がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内でかつ周辺は一般住宅と中小工場が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。市場性を重視する地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代 表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続し ている。近年は山手と平地で需要に格差が生 じている。 地縁性が強く需要者が限定的であることから 需要は弱く、地価は依然下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％