別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市男里３丁目１０５９番１０外 ｢男里３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 樽井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 樽井駅南西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅のほか倉庫等が混在する住宅地として熟成しており、現在はコロナ感染症の様子見の状況なが ら、今後も現状の住環境を維持し、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市、泉南市、阪南市等の南海本線沿線の住宅地域。需要者は、泉南市の居住者を中心に周辺市 域からの転入は散見される程度。周辺では、特に目立った大規模開発等はなく熟成した住宅地域である。標準的画地規 模（２００㎡前後）で７００万円から７５０万円程度で取引されるものと思われる。また新築物件の取引はほとんど見 当たらず、中古物件あるいは更地の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の戸建住宅としての利用が支配的な住宅地域につき、自用目的での取引が中心であり、取引価格水 準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己 使用が中心となり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [136.9] [104.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場への顕著な悪影響は顕在化していな いが、感染症拡大の実体経済に対する影響の 程度は未だ予断を許さず、今後の地価動向に は注視が必要。 交通接近条件に劣り、住宅と倉庫が混在する 地域。やや地縁性のある地域で、他地域から の需要は少なく地価の下落傾向が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％