別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -12 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市岡田３丁目５７０番１ ｢岡田３－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 岡田浦 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ市道 交通 施設 岡田浦駅南東方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市内及び隣接市町の南海本線沿線の戸建住宅地域を中心に、ＪＲ阪和線沿線その他の住宅地域等と 判定した。需要者は泉南市内及び周辺市町域の１次取得者層が中心と思われる。当該地域は中規模戸建住宅地域として 変化がみられず、需要はやや弱含んでいる。取引相場については横這い乃至若干の下落と考える。土地は、地積が１７ ８平米で総額８４２万円。新築戸建の総額は同種で２～２．５千万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海本線「岡田浦」駅から徒歩圏内に位置する旧来から見られる中規模の住宅地域である 。当地域はやや地縁的選好性が強く、自用目的の取引が支配的である。また、画地規模や地域の賃貸市場性等を鑑み、 収益目的の建物を想定しえなかったため、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を 重視し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [101.3] [102.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年は足踏みの国内景気も今年は本格的な改 善が期待される。コロナ感染状況や各種コス ト高がリスク要因。不動産市場は二極化が進 むと見られる。 当該地域は旧来からの戸建住宅等が建ち並ぶ 住宅地域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％