別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市樽井３丁目５４５番２０ ｢樽井３－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 樽井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　北５ ．０ｍ市道 交通 施設 樽井駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、成熟した中小規模一般住宅地域であり、土地価格に変動を及ぼす要因は見受けられず、当面現状を 維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線の沿線で泉南市、泉佐野市、泉南郡田尻町及びその周辺を中心とする圏域である 。需要者は泉南市及び隣接市町の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。住宅の需要は全般的には 弱含みであるが、一部に需給バランスの安定傾向が認められる地域もある。土地は１３０㎡程度で６００万円～７００ 万円、新築の戸建物件については２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄り駅からやや離れた中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。なお、近隣地域は戸建住宅地域であり、賃貸市 場がないため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [102.3] [101.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるものの、新型コロナウイルス感染症の 影響により、引き続き持ち直しの動きに弱さ が見られる。 最寄り駅からはやや遠い地域で、地域要因に 変動はなく、地価はやや下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％