別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達市場２６６１番８１ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 和泉砂川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 和泉砂川駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持し、地価はやや下落傾向 で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線、ＪＲ阪和線の概ね泉南市、阪南市内の圏域。需要者の中心は泉南市、阪南市内居住の一次 及び二次取得者が大半を占める。同一需給圏外からの転入者は少ない。区画整然とした住宅地域であるが、駅接近性に 劣るため住宅需要は弱く、地価水準は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地約１２０㎡で４６０万円程度 、新築戸建住宅で２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模一般住宅を中心とした地域で自己の居住目的の取引が中心であり、周辺に収益物件は見られず、賃貸 市場はないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、代表 標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [124.8] [102.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症による 厳しい状況は緩和されつつあり、個人消費や 設備投資、企業収益は弱さが残るが、持ち直 している。 泉南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられないが、交通 利便性に劣る住宅地域は需要が弱く、地価は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％