別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市樽井７丁目１３０７番５ ｢樽井７－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等も見られる住宅 地域 北西7.6m市道 水道、ガス、下水 樽井 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．６ｍ 市道 交通 施設 樽井駅南東方 820m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅の他、農地等も見られる地域であり、土地価格に変動を及ぼす要因は見受けられず、当面 現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線の沿線で泉南市、泉佐野市、泉南郡田尻町及びその周辺を中心とする住宅地の圏 域である。需要者は泉南市及び隣接市町の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。住宅の需要は全 般的には弱含みであるが、一部に需給バランスの安定傾向が認められる地域もある。土地は１３０㎡程度でで６００万 円～７００万円、新築の戸建物件については２，０００万円～２，５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められる。なお、近隣地域は戸建住宅地域であり、賃貸市場がないため、収益還元 法は適用しなかった。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、類似する標準地価格及び基準 地価格との均衡にも留意のうえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるものの、新型コロナウイルス感染症の 影響により、引き続き持ち直しの動きに弱さ が見られる。 駅接近条件の良い住宅地域であるが、地域要 因に特に変動はなく、付近の地価はやや下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％