別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　熊ヶ谷　一幸   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市幡代２丁目６０７番２９ ｢幡代２－３２－４｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東5.2m市道 水道、ガス 和泉鳥取 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 和泉鳥取駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、 下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市、阪南市を中心とするＪＲ阪和線及び南海本線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、 泉南市等に生活圏を有する中堅所得者層が中心であり、圏外からの転入者は少ない。近年、当圏域では大きな変動要因 はなく、住宅地市場の需給関係は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円前後 、新築の戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取 引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採 用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [156.8] [101.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響のほか、人 口減少、高齢化の進行等による需要者減少に より、不動産市場は低調に推移している。 区画整然とした住宅地域であり、大きな変動 は認められない。駅徒歩圏外であるため、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％